各有關(guān)單位：

《關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造的指導(dǎo)意見》已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

廈門市自然資源和規(guī)劃局

廈門市住房和建設(shè)局

2025年7月18日

（此件主動(dòng)公開）

關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造的指導(dǎo)意見

為進(jìn)一步提升居住品質(zhì)、滿足人民群眾美好生活的需要，促進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造，根據(jù)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出以下指導(dǎo)意見：

一、本指導(dǎo)意見的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造，是指城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)包含多戶業(yè)主的多層或高層住宅樓，建筑使用年限40年以上、建筑結(jié)構(gòu)差、建筑功能不全、缺乏維修加固價(jià)值的，或因房屋結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或者承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件、經(jīng)危險(xiǎn)性鑒定為C級(jí)或D級(jí)危房的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，房屋所有權(quán)人申請(qǐng)的自主原地翻建。

屬于不可移動(dòng)文物、歷史建筑以及傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑，或者已納入成片改造范圍、土地房屋征收計(jì)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃的，按照有關(guān)規(guī)定辦理。

二、自主更新改造應(yīng)當(dāng)遵循“業(yè)主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”的原則，改造應(yīng)經(jīng)全體改造房屋所有權(quán)人書面同意。納入自主更新改造范圍的，應(yīng)保證土地、房屋權(quán)利清晰，原則上應(yīng)已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

三、自主更新改造建設(shè)資金由房屋所有權(quán)人自行協(xié)商出資比例，可以按照原建筑面積比例承擔(dān)。房屋所有權(quán)人可按規(guī)定提取住房公積金、使用專項(xiàng)維修資金、住房公積金組合貸款等渠道籌措資金。

四、自主更新改造可按照單棟住宅獨(dú)立改造、相鄰多棟住宅聯(lián)合改造以及老舊小區(qū)整體改造三種方式實(shí)施。

（一）單棟住宅獨(dú)立改造原則上應(yīng)在原建筑基底范圍內(nèi)實(shí)施，符合我市既有住宅增設(shè)電梯有關(guān)規(guī)定的，增設(shè)電梯可適當(dāng)擴(kuò)大建筑基底范圍；除增設(shè)電梯外的自主更新改造，依照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，經(jīng)由小區(qū)業(yè)主共同表決同意的，可突破原建筑基底范圍進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)；

（二）單棟住宅獨(dú)立改造及相鄰多棟住宅聯(lián)合改造的，其綠地率、建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、日照標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)動(dòng)車停車位以及機(jī)動(dòng)車出入口等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范情形的，可按不低于現(xiàn)狀水平控制；

（三）老舊小區(qū)整體改造的，可按國家、省、市城市更新有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、為滿足居民生活剛性需求，可以結(jié)合房屋實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，經(jīng)市資源規(guī)劃主管部門同意后，自主更新改造可以適當(dāng)增加建筑面積：

（一）項(xiàng)目建筑面積原則上以產(chǎn)權(quán)證書登記的面積為準(zhǔn)，在日照等條件允許的前提下，項(xiàng)目建設(shè)可增加不超過原面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設(shè)公共服務(wù)及配套設(shè)施，10%用于原有住宅按套擴(kuò)面。

（二）原儲(chǔ)藏間或柴火間（雜物間）計(jì)入原不動(dòng)產(chǎn)登記面積的，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)可不再保留，其建筑面積可等面積置換至戶內(nèi),但不納入可增加建筑面積的比例計(jì)算；未計(jì)入原不動(dòng)產(chǎn)登記且有合法來源的，可納入自主更新改造實(shí)施方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。

（三）對(duì)滿足日照、建筑間距等技術(shù)規(guī)定要求的，可在一層設(shè)置公共開放架空空間（不計(jì)容），為防澇需要可增加室內(nèi)外高差；依照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，經(jīng)由小區(qū)業(yè)主共同表決同意的，還可開發(fā)地下空間作為停車、人防、消防等配套設(shè)施。

增設(shè)電梯、公共開放架空空間、公共服務(wù)及配套設(shè)施以及地下空間開發(fā)新增的建筑面積需由全體業(yè)主共有，不需要補(bǔ)交土地價(jià)款，可按規(guī)定直接申請(qǐng)變更登記；因原有住宅按套擴(kuò)面的，可在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前，或在房屋上市交易時(shí)，按申請(qǐng)受理時(shí)點(diǎn)的市場評(píng)估價(jià)補(bǔ)交土地價(jià)款（未補(bǔ)交的登記時(shí)在產(chǎn)權(quán)證及登記簿中注明增加的面積保留劃撥用地性質(zhì)）。

六、經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)，房屋所有權(quán)人依法作為自主更新改造實(shí)施主體，可以成立自主更新委員會(huì)、委托業(yè)主委員會(huì)或者具備相應(yīng)資質(zhì)的法人，負(fù)責(zé)組織房屋所有權(quán)人協(xié)商和項(xiàng)目申請(qǐng)等工作，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。自主更新改造可按照以下程序組織實(shí)施：

（一）業(yè)主發(fā)起：自主更新實(shí)施主體編制更新項(xiàng)目實(shí)施方案，明確改造方式、改造內(nèi)容、資金籌措、建設(shè)時(shí)序、委托實(shí)施等事項(xiàng)；

（二）部門指導(dǎo)：自主更新實(shí)施主體向所在街道提交更新項(xiàng)目實(shí)施方案，由區(qū)政府組織住建、財(cái)政、資源規(guī)劃、市政園林、文旅、執(zhí)法、征收中心等部門進(jìn)行聯(lián)合審查指導(dǎo)；

（三）方案深化：自主更新實(shí)施主體按照聯(lián)合審查指導(dǎo)意見，修改完善更新項(xiàng)目實(shí)施方案并達(dá)成一致意見后按規(guī)定報(bào)區(qū)政府同意，涉及需小區(qū)業(yè)主共同決定事項(xiàng)的，按程序由小區(qū)業(yè)主共同決定；

（四）審批建設(shè)：自主更新實(shí)施主體向市資源規(guī)劃部門申請(qǐng)核定規(guī)劃條件后，按程序分別辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)或建筑企業(yè)按基建程序組織施工，施工納入工程質(zhì)量安全監(jiān)督；

（五）驗(yàn)收登記：施工建設(shè)完成后，按相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)工程建設(shè)聯(lián)合驗(yàn)收，項(xiàng)目驗(yàn)收通過并完成竣工驗(yàn)收備案的，房屋所有權(quán)人可向不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

七、自主更新改造項(xiàng)目完成后，鼓勵(lì)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理，可參照市建設(shè)主管部門定期公布的各類建筑工程綜合平米造價(jià)指標(biāo)計(jì)算的投資總額的2%設(shè)立首期專項(xiàng)維修資金，在辦理工程竣工驗(yàn)收備案前一次性劃入專項(xiàng)維修資金專戶，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新良性運(yùn)行。

八、自主更新改造項(xiàng)目，按照規(guī)定享受行政事業(yè)性收費(fèi)減免、稅收優(yōu)惠及相應(yīng)補(bǔ)助政策。

九、自主更新改造項(xiàng)目，應(yīng)配套必要的物防技防措施。

十、各區(qū)政府和市直相關(guān)部門按照職責(zé)分工，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新改造工作的指導(dǎo)和服務(wù)，并結(jié)合實(shí)際，簡化優(yōu)化自主更新改造審批程序。

十一、本市單位自管房危房改造可參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行。

十二、本指導(dǎo)意見自2025年8月18日起開始施行，有效期5年。

廈門市自然資源和規(guī)劃局辦公室 

2025年7月18日印發(fā)